ગુજરાત સહિત દેશભરમાં ઘરોનું વેચાણ ઘટ્યું, આ કારણોથી નવાં મકાનોની ખરીદી અટકી

પોતાની માલિકીનું ઘર હોવું એ મોટા ભાગના ભારતીયો માટે સૌથી મોટી પ્રાથમિકતા હોય છે અને મકાન એ સૌથી મોટું રોકાણ પણ ગણાય છે. પરંતુ તાજેતરનો ટ્રૅન્ડ દર્શાવે છે કે અમદાવાદ સહિત દેશભરનાં મોટાં શહેરોમાં મકાનોનું વેચાણ ધીમું પડ્યું છે.

એપ્રિલથી જૂન 2026 ક્વાર્ટરના આંકડા પ્રમાણે શૅરબજાર પર લિસ્ટેડ 28 મોટી રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓએ બુકિંગમાં 21 ટકાનો ઘટાડો નોંધાવ્યો હતો.

એક વર્ષ અગાઉ જૂન ક્વાર્ટરમાં 50,900 કરોડ રૂપિયાનું બુકિંગ થયું હતું, જે આ વર્ષે ઘટીને લગભગ 40 હજાર કરોડ થયું હતું.

જમીનના ઊંચા ભાવ, કાચી સામગ્રીના ભાવમાં વધારો, લેબરની અછત અને બીજાં કારણો આપીને તાજેતરમાં ગુજરાતમાં રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપરોએ મકાનના ભાવમાં પાંચથી 10 ટકા ભાવ વધારો કરવાની જાહેરાત કરી હતી. પરંતુ સ્થિતિ એવી છે કે તેઓ તેમની જાહેરાત પ્રમાણે ભાવનો વધારો કરી શક્યા નહીં.

જાણકારોના મત પ્રમાણે હકીકત એવી છે કે, અત્યારના ભાવે પણ મકાનો વેચવા મુશ્કેલ હોય તેવી પરિસ્થિતિ નિર્માણ પામી છે.

રિયલ એસ્ટેટ કન્સલ્ટન્ટ ઍનારૉક પ્રૉપર્ટીના તાજેતરના રિપોર્ટ પ્રમાણે ભારતનાં ટોચનાં સાત શહેરોમાં 2021થી 2025 દરમિયાન બાંધકામના ખર્ચમાં સરેરાશ 34 ટકા સુધી વધારો થયો છે, જેના કારણે હાઉસિંગના ભાવ પાંચ વર્ષમાં લગભગ 59 ટકા સુધી વધ્યા છે. એકલા મધ્ય-પૂર્વના યુદ્ધના કારણે બાંધકામના ખર્ચમાં 10 ટકાનો વધારો થયો છે.

આ સાત શહેરોમાં મુંબઈ, દિલ્હી-એનસીઆર, બૅંગ્લુરુ, પુણે, હૈદરાબાદ, ચેન્નાઈ અને કોલકાતાનો સમાવેશ થાય છે.

ઍનારૉક રિસર્ચના અહેવાલ મુજબ ટોચનાં સાત શહેરોમાં જમીનના ભાવ 2021થી અત્યાર સુધીમાં 50થી 120 ટકા સુધી વધ્યા છે. તેમાં દિલ્હી-એનસીઆરમાં સૌથી વધુ 70થી 130 ટકાનો વધારો થયો છે, જ્યારે બૅંગ્લુરુમાં આ ગાળામાં જમીનના ભાવમાં 60થી 120 ટકા સુધી વધારો થયો છે.

આ અહેવાલ પ્રમાણે ઈરાન-અમેરિકા યુદ્ધના કારણે સ્ટીલનો ભાવ 20 ટકા વધ્યો છે અને બાંધકામમાં વપરાતા ટીએમટી બારનો ભાવ 72 હજાર રૂપિયા પ્રતિ ટન થયો છે જ્યારે ઈંધણ અને સાઇટ લૉજિસ્ટિક્સનો ખર્ચ 15થી 20 ટકા વધી ગયો છે.

ટાઇલ્સ, કાચ, હાર્ડવેર જેવા ફિનિશિંગ મટિરિયલના ભાવમાં મધ્ય-પૂર્વના યુદ્ધના કારણે 8થી 12 ટકાનો વધારો થયો છે, જ્યારે મિકેનિકલ, ઇલેક્ટ્રિકલ અને પ્લમ્બિંગનો ખર્ચ 9થી 13 ટકા વધ્યો છે.

આ અહેવાલ એવું પણ કહે છે કે બાંધકામના કુલ ખર્ચમાં લેબરનો ખર્ચ 25થી 30 ટકા હિસ્સો ધરાવે છે જેના ભાવમાં પાંચથી છ ટકાનો વધારો થયો છે, જ્યારે સિમેન્ટનો ભાવ ચારથી પાંચ ટકા વધ્યો છે.

હાઉસિંગ માર્કેટની હાલની સ્થિતિ વિશે વાત કરતા અમદાવાદસ્થિત બકેરી ગ્રૂપના મૅનેજિંગ ડાયરેક્ટર પવન બકેરીએ જણાવ્યું કે, “હાલની આર્થિક અનિશ્ચિતતાને ધ્યાનમાં રાખીને કેટલાક લોકો થોડા સમય માટે મકાનોની ખરીદી ટાળી રહ્યા હોય અથવા ‘વેઇટ ઍન્ડ વૉચ’નું વલણ અપનાવતા હોય તેવું જોવા મળ્યું છે.”

“જોકે, અમુક સેક્ટરમાં લોકોનું બજેટ અને મકાનના ભાવ યોગ્ય હોય તો વેચાણ તો થાય જ છે,” એમ તેઓ કહે છે.

પવન બકેરીના કહેવા પ્રમાણે “છેલ્લા એક વર્ષથી મધ્ય-પૂર્વમાં યુદ્ધ અને બીજાં કારણોથી રૉ-મટિરિયલના ભાવમાં જે વધારો થયો તેના કારણે બાંધકામનો ખર્ચ વધી ગયો છે. ઍલ્યુમિનિયમ, સિમેન્ટ, સ્ટીલ સહિતની ચીજો મોંઘી થઈ છે. આ ઉપરાંત છેલ્લાં ત્રણ વર્ષથી રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં કામદારોની પણ અછત છે.”

તેઓ કહે છે કે “ક્રૂડઑઇલનો ભાવ એક સમયે 60થી 70 ડૉલર હતો જે વધીને 100 ડૉલર પ્રતિ બેરલ સુધી ગયો તેના કારણે ઇન્ડસ્ટ્રીઝમાંથી ઘણી બધી લિક્વિડિટી નીકળી ગઈ છે. તેની અસર ખાનગી સેક્ટર પર પણ પડી છે.”

શું ગુજરાતનાં શહેરોમાં ડિમાન્ડ કરતાં સપ્લાય વધ્યો છે? એવા સવાલના જવાબમાં પવન બકેરી સ્વીકારે છે કે, હાલમાં મકાનોનો સપ્લાય વધ્યો છે.

તેઓ કહે છે કે, “સામાન્ય રીતે બેથી ત્રણ વર્ષનો સપ્લાય હોય જ છે, અને ઇન્ડસ્ટ્રીઝ માટે તે તંદુરસ્ત ગણાય. પરંતુ અત્યારે સપ્લાય વધુ છે અને વેચાણ ધીમું પડી ગયું છે. છતાં કેટલાક ડેવલપરોએ નવા પ્રોજેક્ટ લૉન્ચ કરવા પડે છે, કારણ કે જમીનો ખરીદી હોય તો પછી તેના પર કામ તો કરવું જ પડે.”

તાજેતરમાં અમદાવાદ, સુરત સહિતનાં શહેરોમાં બિલ્ડરોનાં સંગઠનોએ જાહેરાત કરી હતી કે રૉ-મટિરિયલનો ભાવ વધવાના કારણે તેઓ જુલાઈ મહિનાથી મકાનોના ભાવમાં પાંચથી 10 ટકાનો વધારો કરવાના છે. જોકે, વાસ્તવમાં તેઓ એટલો વધારો કરી શક્યા નથી. અમુક બિલ્ડરોએ બેથી ત્રણ ટકા ભાવ વધાર્યા છે એવું પવન બકેરી કહે છે.

તે સમયે રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સના સંગઠન ક્રેડાઈના ચૅરપર્સન રાજેશ વાસવાણીએ કહ્યું હતું કે “કેટલાંક રૉ-મટિરિયલના ભાવ 80 ટકા વધી ગયા છે. અત્યાર સુધી તેમણે મકાનના ખરીદદારો પર વધારાનો બોજ નાખ્યો ન હતો, પરંતુ હવે ભાવ વધારવા પડશે.”

અમદાવાદના એક બિલ્ડર સૌરભ પટેલ કહે છે કે, “અમદાવાદ અને સુરત સહિતનાં શહેરોમાં હવે બે બેડરૂમ-હૉલ-કિચન (બીએચકે)ના મકાનની જગ્યાએ થ્રી-બીએચકેમાં શિફ્ટ થવાનું પ્રમાણ જોવા મળે છે અને નવાં મકાનો પણ મોટા ભાગે ત્રણ અથવા ચાર બેડરૂમનાં છે.”

ડેવલપર્સ કહે છે કે તેમણે ઊંચા ભાવે જમીન ખરીદી હોય ત્યારે હવે ટુ-બીએચકેનાં ફ્લૅટ્સ બનાવવા પોસાય તેમ નથી. તેથી એફોર્ડેબલ સેગમેન્ટમાં નવા પ્રોજેક્ટનાં લૉન્ચિંગ ઘટી ગયાં છે અને થ્રી-બીએચકેનાં મકાનોનો ખર્ચ વધી ગયો છે. તેથી લોકોને ખરીદવા પરવડે તેમ નથી.

સૌરભ પટેલે જણાવ્યું કે, “2-બીએચકેમાં લોકોનું બજેટ 45થી 50 લાખ હોય છે. પરંતુ જમીનની વૅલ્યૂ એટલી વધી ગઈ છે કે બિલ્ડરને પોસાય તેમ નથી. આજે બિલ્ડરને જ 2-બીએચકે 60 લાખથી વધારેમાં પડે છે, તેથી કસ્ટમર માટે તે બજેટ બહાર જતું રહે છે.”

અમદાવાદસ્થિત સિગ્નેચર ગ્રૂપના સૌરભ પટેલે બીબીસી ગુજરાતીને જણાવ્યું કે, “મિડલ-ઇસ્ટમાં યુદ્ધ શરૂ થયું ત્યારથી ઘણી ચીજોના ભાવ 30થી 80 ટકા સુધી વધી ગયા છે. તેમાં ટાઇલ્સ, સિમેન્ટ, સ્ટીલ, પીવીસી પાઈપ, પેઇન્ટ, રેડી-મિક્સ કૉન્ક્રીટ, સિમેન્ટના બ્લૉક, વૉટર પ્રૂફિંગની સામગ્રી વગેરેનો સમાવેશ થાય છે. આ ચીજો ખરીદવા માટે તેમણે પહેલેથી કંપનીને ઑર્ડર આપી દીધા હોય છે. પરંતુ જૂના ભાવે ડીલ થઈ હોવાથી સપ્લાયરો માલ આપવામાં મોડું કરે છે અથવા વધારે રૂપિયા માગે છે. આના કારણે કેટલીક જગ્યાએ નવા પ્રોજેક્ટનાં લૉન્ચ વિલંબમાં મૂકવા પડ્યાં છે.”

સૌરભ પટેલ કહે છે કે “સ્ટીલ, સિમેન્ટ, કૉપર અને સિરમિક ટાઇલ્સના વધતા ભાવોથી સૌથી વધારે તકલીફ થઈ છે. આ ઉપરાંત પ્લમ્બિંગની કોસ્ટ વધી ગઈ છે. તેના કારણે મકાનોના ભાવ વધ્યા છે અને વેચાણને અસર થઈ છે.”

તેમણે કહ્યું કે “કૉપરનો ભાવ વધવાથી ઇલેક્ટ્રિકલ ચીજો 15થી 20 ટકા મોંઘી પડવા લાગી છે. આ ઉપરાંત પીએનજી સપ્લાય ખોરવાઈ જવાથી ટાઇલ્સનાં ઉત્પાદનને અસર થઈ છે અને હવે વધારે મોંઘી પડે છે.

અમદાવાદમાં મકાનોનાં વેચાણ વિશે તેઓ કહે છે કે “વેચાણમાં નરમાઈ જોવા મળી છે, પરંતુ તે અલગ-અલગ વિસ્તાર મુજબ હોય છે. જે વિસ્તારમાં 50 લાખથી ઓછી કિંમતનાં એફોર્ડેબલ મકાનોની ડિમાન્ડ હોય ત્યાં એક કરોડની કિંમતના ફ્લૅટ બનાવવામાં આવે તો સ્વભાવિક રીતે તેનું વેચાણ નહીં થાય.”

રિયલ એસ્ટેટની હાલની સ્થિતિ વિશે પરીખ ઇન્ફ્રાકૉન પ્રાઇવેટ લિમિટેડના ડાયરેક્ટર મોનિલ પરીખ જણાવે છે કે, “મકાનોના ભાવ વધ્યા છે તે હકીકત છે કારણ કે રૉ-મટિરિટલ મોંઘું થયું છે અને લેબરની અછત છે. ગુજરાતનું હાઉસિંગ સેક્ટર મોટા ભાગે યુપી, બિહાર, રાજસ્થાનના લેબર પર આધારિત રહ્યું છે. હવે આ રાજ્યોમાં પણ કામકાજ મળતું થયું છે અને ત્યાં પણ ગુજરાત જેટલા જ રૂપિયા મળવા લાગ્યા છે, તેથી તેઓ કન્સ્ટ્રક્શન કામ માટે ગુજરાત આવવાનું ટાળે છે. તેના કારણે જે લેબર ઉપલબ્ધ છે તેમને વધારે રૂપિયા આપવા પડે છે.”

તેઓ કહે છે કે “2024ના ડેટા પ્રમાણે અમદાવાદનું રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ 1.45 લાખ કરોડનું છે જ્યારે સુરતનું માર્કેટ 65 હજાર કરોડ, ગાંધીનગરનું 50 હજાર કરોડ અને રાજકોટનું રિયલ્ટી માર્કેટ આશરે 18 હજાર કરોડની આસપાસ છે.”

આ ઉપરાંત તેઓ કહે છે કે જમીનનો ભાવ પહેલેથી ઉંચો રહ્યો છે, જ્યારે કન્સ્ટ્રક્શનમાં વપરાતી દરેક ચીજના ભાવમાં એક વર્ષમાં ઓછામાં ઓછા 20 ટકા વધારો થયો છે.

માંગ અને પુરવઠાની સ્થિતિ વિશે મોનિલ પરીખ કહે છે કે અમદાવાદ શહેરની આસપાસ જેટલા ફ્લૅટ તૈયાર થઈ રહ્યા છે, એટલી ડિમાન્ડ નથી. પરંતુ મોકાના વિસ્તાર ગણાતી જગ્યાઓ પર માંગ જોવા મળે છે.

“જોકે, આગામી ત્રણ વર્ષમાં રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટીમાં જે સપ્લાય આવવાનો છે, તેની ઘણા સમય સુધી ખપત નહીં થઈ શકે. આ ઉપરાંત રેસિડેન્શિયલમાં હાઈ-રાઇઝમાં ઉપરના માળ વેચાઈ જાય છે, જ્યારે નીચેના ફ્લૉર વેચાયા વગરના રહી જાય છે,” તેમ તેઓ કહે છે.

બિલ્ડરો પાસે વેચાયા વગરનાં મકાનો હોય તો તેને કેટલો સમય રાખી શકે?

આ સવાલના જવાબમાં મોનિલ પરીખે જણાવ્યું કે, સામાન્ય રીતે 70થી 80 ટકા મકાનો વેચાઈ જાય ત્યાં સુધી ડેવલપર્સ રાહ જોતા હોય છે અને ત્યાર પછી જ નવો પ્રોજેક્ટ શરૂ કરે છે. તેઓ કહે છે કે, કૉમર્શિયલ પ્રૉપર્ટી લાંબો સમય વેચાયા વગર પડી રહે તો બિલ્ડર તેને ભાડે આપતા હોય છે, પરંતુ રેસિડેન્શિયલમાં એવું થતું નથી.

મોનિલ પરીખ કહે છે કે શહેરોમાં ઘણી સોસાયટીઓ રિડેવલપમેન્ટમાં પણ જાય છે, પરંતુ તેમાં ઘણી વખત કાયદાકીય લડાઈ લડવી પડે છે. હાલમાં 75-25ની પોલિસી છે જેમાં 75 ટકા મૅમ્બર તૈયાર થાય તો સોસાયટીનું રિડેવલપમેન્ટ અધિકૃત બની શકે છે. પરંતુ તેનો અર્થ એવો નથી કે રિડેવલપમેન્ટ માટે રાજી ન હોય તેવા મૅમ્બરને ઘર ખાલી કરાવી શકાય. તેની જગ્યાએ કોર્ટમાં કેસ કરવો પડે છે. પછી કોર્ટ 25 ટકા અથવા જે લોકો અસહમત હોય તેને સાંભળે છે અને પછી નિર્ણય આપે છે. તેમાં ઘણો સમય નીકળી જાય અને કોસ્ટ વધી જાય છે.

બિલ્ડરોની નજર હવે અમદાવાદમાં કૉમનવેલ્થ ગેમ્સનું આયોજન થવાનું છે તેના પર રહેલી છે.

બકેરી જૂથના પવન બકેરીને આશા છે કે કૉમનવેલ્થ ગેમ્સથી ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પર ખર્ચ વધશે તો લોકોની આવક વધશે અને મકાનો તથા કૉમર્શિયલ સ્પેસની ડિમાન્ડમાં વધારો થશે.

તેઓ કહે છે કે, “અમદાવાદમાં બે કરોડ રૂપિયાથી મોંઘાં મકાનોના 90 ટકા ખરીદદારો બિઝનેસ કરતા હોય છે અને પાંચ-સાત ટકા લોકો બહુ સારો પગાર ધરાવતા હોય તેમાંથી હોય છે.”

બીબીસી માટે કલેક્ટિવ ન્યૂઝરૂમનું પ્રકાશન